2015.05.25 19:49


조우성, 배삼순 변호사의 권리금 리포트 (2) 

개정법상 권리금 보호 조항 정리


■ 질 문


이번에 상가건물 임대차보호법이 개정되어 임대인은 임차인이 권리금을 받는 것을 방해할 수 없다고 하는데, 그 구체적인 내용은 무엇인가요.


■ 답 변 


1. 최근 2015. 5. 13. 개정되어 같은 날 시행된 상가건물 임대차보호법(이하 개정 상임법’)은 제10조의3 내지 제10조의8에서 권리금에 관한 내용을 신설하였습니다.

 

2. 개정 상임법에 제10조의3에 의하면, 권리금이란 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하며, 권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말하는 바, 그 동안 관행으로 굳어진 권리금 거래에 대하여 법원의 판례에서나 찾아볼 수 있었던 권리금의 개념을 직접 상임법에 명문으로 규정하였다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있겠습니다.

 

3. 개정 상임법은 임대인의 권리금회수 방해금지의무를 규정함으로써 임차인의 권리금 회수를 보호하고자 하였습니다. , 개정 상임법은 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하면서 방해행위를 4가지로 구체화 하고 있는데 그 행위는 아래와 같습니다(10조의4 1).

 

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위,

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위,

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위,

그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 



그리고 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 중 어느 하나에 해당하면 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 거절하는 것에는 정당한 사유가 있는 것으로 간주됩니다(10조의4 2)



 

4. 그런데 위와 같은 임대인의 권리금회수 방해금지의무는 어디까지나 보호할 가치가 있는 임차인에 대하여만 허용되어야만 하는 것이므로, 개정 상임법은 보호할 가치가 없는 임차인인 경우에는 임대인에게 권리금회수 방해금지의무는 적용되지 않는 것으로 하고 있습니다. 임차인에게 계약갱신을 거절할 만한 사유가 있는 경우에는 임대인은 권리금회수 방해금지의무를 부담하지 않는바(10조의4 1항 단서, 10조 제1항 각호), 그 사유는 아래와 같습니다.

 

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 


5. 개정 상임법은 임대인이 위와 같은 권리금회수 방해금지의무를 부담함에도 불구하고 이를 위반할 경우에 대비한 조항도 신설하였는데, 임대인의 손해배상의무가 그것입니다. , 임대인이 권리금회수 방해금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있고 다만 손해액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 상한을 정하였습니다(10조의4 3).

 

그런데 이러한 임차인의 손해배상청구권은 민법 상의 손해배상청구권의 소멸시효 기간과는 달리 3년의 소멸시효의 대상이며, 임차인은 임대인에게 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 손해배상청구권을 행사하지 아니하면 시효로 소멸한다는 점을 주의할 필요가 있습니다(10조의4 4).

 

6. 그러나 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포(매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 대형마트, 백화점, 쇼핑센터등) 또는 준대규모점포(의 일부인 경우이거나, 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 위와 같은 임대인의 권리금회수 방해금지의무가 적용되지 아니한다는 점 또한 유념할 필요가 있습니다(개정 상임법 제10조의5).



■ 상가임대차 관련 문의를 하실 분은 기업분쟁연구소(cdri ; http://www.cdri.co.kr)의 배삼순 변호사(bss@cdri.co.kr)에게 연락하시길.

 




Posted by ETHOS 조우성변호사
2015.05.06 23:51

조우성, 배삼순 변호사의 상가임대차 리포트 (2) 

상가임대차의 월세 인상요구에 대해



질 문


저는 서울에서 상가건물을 2년간 임차하고 있는 임차인인데(상가임대차보호법 적용대상이긴 합니다), 계약체결일로부터 1년이 좀 지나자 임대인은 저에게 현재 차임 250만 원에서 300만 원으로 50만 원 인상을 일방적으로 통보해왔습니다. 저는 무조건 임대인의 요구에 응해야만 하나요?

 





■ 답 변


1. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법’) 및 상임법 시행령은 보증금 또는 차임의 증액사유 및 증액의 상한선을 정하고 있는데, 그 내용은 아래와 같습니다.


상임법 제11 (차임 등의 증감청구권)

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

상임법 시행령 4 (차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.

 

, 임대인은 임대차 기간 중에 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 임차인에게 차임 등의 증액을 100분의 9 범위 내에서 요구할 수 있습니다만, 임대차계약을 체결한지 1년이 지나지 아니하였거나, 증액된지 1년이 지나지 아니한 경우에는 이마저도 요구할 수 없습니다.

 

2. 귀하의 경우에는, 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 되었다는 전제 하에, 임대차계약 체결 이후 1년이 지났기 때문에, 임대인의 차임 증액요구 자체가 불가능한 것은 아닙니다.

 

그러나 임대인이 차임 증감청구를 하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과할 수 없으므로, 귀하의 경우 임대인의 차임 증액 요구는 청구 당시의 차임 250만 원의 100분의 9 22 5,000(=2,500,000 × 0.09)을 초과할 수 없습니다. 따라서 귀하는 임대인이 50만 원 증액을 요구하더라도, 22 5,000원을 초과하는 부분에는 응할 필요는 없습니다.

 

3. 다만, 임대인의 위와 같은 상임법 제11조의 차임 증액청구권은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는바(대법원 2002. 6. 28. 선고 200223482 판결 참조), 계약기간 만료 후 재계약을 하는 경우나 계약 종료 전 양 당사자가 증액 합의를 하는 경우에는 위 상임법이 정한 증액사유 및 증액의 상한선이 적용되지 아니하므로, 계속 위 상가건물을 임차하고자 한다면 임대인의 요구에 응할 수 밖에 없다는 점을 주의하셔야 할 것입니다.


■ 상가임대차 관련 문의를 하실 분은 기업분쟁연구소(cdri ; http://www.cdri.co.kr)의 배삼순 변호사(bss@cdri.co.kr)에게 연락하시길.

 



 


Posted by ETHOS 조우성변호사
2015.04.21 10:27

조우성, 배삼순 변호사의 상가임대차 리포트 (1) 

권리금, 과연 인정받을 수 있나? 


     

■ 질문


저는 기존 임차인이었던 乙로부터 점포를 인수하면서 권리금 1억을 지급하였고 소유자인 甲과 임대차계약을 체결하면서 특별히 권리금에 관하여는 따로 약정을 하지 아니하였는데, 이 경우 임대차계약기간이 만료되면 甲에게 권리금지급을 청구할 수 있는지요?





■ 해설



1. 권리금의 개념


권리금이란 부동산의 임대차, 전대차 또는 임차권의 양도 시에 그에 부수하여 임차인, 전차인 또는 임차권의 양수인이 임대인, 임차인 또는 임차권의 양도인에게 지급하는 금전 기타의 유가물을 말하며, 그 주된 발생요인으로는 장소 이익의 대가, 시설물의 대가, 허가권의 대가, 기존의 권리의 대가 등을 들 수 있습니다.


2. 임대인에 대한 권리금 반환청구 가부

 

그런데 이러한 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있느냐에 관하여 판례는 특별한 사정이 없는 한 인정되지 않는 것으로 보고 있습니다.

 

. 임차인이 임대인에게 권리금을 지급한 사안에서, 대법원은 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이라고 판시하였습니다(대법원 2001. 4. 10. 선고 200059050 판결, 대법원 2002. 7. 26. 선고 200225013 판결 등 참조).


. 임대차계약서상 "권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다"라고 기재한 사안에서도, 대법원은 임대인이 임차인에게 점포의 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다고 판시하였습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 9428598 판결 참조).


임대차계약서에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라고 기재되어 있는 사안에서도대법원은 통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이라고 판시한 바가 있습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 20004517 판결 참조).


. 본 사안의 경우


따라서 질문하신 사안의 경우에도 위와 같은 대법원 판례의 태도에 비추어 볼 때, 임대인이 임차인의 권리금 회수를 박탈하거나 방해한 경우가 아닌 이상, 임차인은 임대차 계약의 종료만을 이유로 임대인에게 곧바로 권리금을 청구하기는 어렵다고 판단됩니다. 다만, 최근 상가건물임대차보호법 개정안에서는 권리금에 관한 규정을 신설함으로써 입법적으로 이를 해결하고자 하였는바, 이를 소개하면 다음과 같습니다.





라. 상가건물임대차보호법 일부개정 법률안(2014. 11. 7.자 김진태의원 등 10인 발의) 중 권리금 관련 주요 내용


권리금거래의 현실을 법제화하여 임차인이 투하자본을 회수할 수 있는 기회를 실질적으로 보장함으로써 임차인의 안정적인 영업을 보호하고자 상가건물임대차보호법 일부개정법률안이 김진태의원 등 10인의 제안으로 현재 국회 법제사법위원회에 상정되어 회의 중에 있습니다.

위 개정안에는 (1)권리금의 정의를 상가건물임차보호법에 도입하여 그 범위를 명확하게 규정하였고(안 제10조의3), (2) 임대인은 임대차종료 후 2개월까지 법률에서 규정한 행위를 하여 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 아니 되고, 이를 위반할 경우 손해배상책임을 부담하도록 하였습니다(안 제10조의4). 그 구체적 내용은 다음과 같습니다.


1) 10조의3(권리의 정의)

권리금이란 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형무형의 재산 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인(임차인이 전대인이 되거나 임차권의 양도인이 되는 경우를 포함한다)에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.


2) 10조의4(권리 회수기회 보호 등)

임대인은 임대차 종료 후 2개월까지(임대인이 임대차기간이 만료되기 3개월 전까지 갱신거절의 통지를 한 경우에는 임대차의 종료시까지로 한다) 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 임대차종료 당시의 권리금을 지급받을 수 있도록 협력할 의무가 있다. 다만,10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

임대인은 제1항의 협력의무를 위반하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다.

1.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4.정당한 이유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거부하는 행위

다음 각 호의 경우에는 제2항제4호의 정당한 이유가 있는 것으로 본다.

1.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3.임차목물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우

4.임대인이 선택한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지한 경우

임대인이 제2항에 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 임대차종료 당시의 권리금을 넘지 못한다.

임차인은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 임대인에게 제4항에 따른 손해의 배상을 청구할 수 있다.

4항 후단에 따른 권리금의 산정기준은 해당 임차목물인 상가건물의 수익현황, 영업시설 현황, 인근 상권의 권리금 거래가격 수준 등을 고려하여 국토교통부장관이 고시할 수 있다.



■ 상가임대차 관련 문의를 하실 분은 기업분쟁연구소(cdri ; http://www.cdri.co.kr)의 배삼순 변호사(bss@cdri.co.kr)에게 연락하시길.

 





Posted by ETHOS 조우성변호사
2014.12.27 01:35


상가임차인인데 계약 기간은 다 돼가고 장사는 더 하고 싶을 때


▨ 전제상황


  • 나는 상가임차인이다. 그런데 계약기간이 6개월 남짓 남았다.

  • 나는 좀 더 영업을 하고 싶다. 난 무엇을 알아두어야 하나?



 


 Must Know


 


1. 상가임대차보호법 대상인 경우

 


가. 장사한 기간이 5년이 되지 않았다면



임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다(상가임대차보호법 제10조 1항). 단, 월세를 3번 이상 안냈다면 갱신청구는 불가(따라서 월세를 잘 챙겨서 내는 것이 중요)

이 경우 계약은 갱신되는데, 다만 임대인은 9%의 범위 내에서 월세 등을 인상해 줄 것을 요구할 수 있다(법 제11조 1항 단서)



나. 장사한 기간이 5년이 넘었다면, 가.의 갱신요구는 인정되지 않는다.



이 때는 계약서상의 갱신요구방법을 잘 살펴보고 그에 따른다. (예를 들어 '계약 만료 2개월 전까지 별다른 의사표시가 없으면 계약은 종료한다'로 되어 있으면 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신하겠다는 의사를 통지해야 한다)



다. 갱신을 보장받을 수 없을 때는 이미 앞선 사람에게 지급한 권리금이라도 확보하도록 노력해야 한다. 

 

즉, 임대인에게 "내가 이미 앞선 임차인에게 권리금으로 000원을 지급했다. 따라서 최소한 그 권리금만이라도 받아갈 수 있도록 협조해 달라."고 말하고는 임차인이 적극적으로 '다음 임차인'을 물색하기 위해 노력한다. 필요하면 공인중개사를 통해서 작자를 물색해야 한다.


라. 만약 임대인이 갱신도 해 줄 수 없고, 자신이 직접 건물을 사용할 것이므로 다른 작자를 찾지도 말라고 할 경우


권리금을 날릴 수 있다. 정신을 바짝 차려야 한다. 이 경우에는 법률전문가와 상의해서 '다른 이유'(건물시설비나 건물유지비 지출에 따른 유익비, 필요비 상환청구)를 들어 임대인의 명도요구에 대응할 수 있는 방법이 있는지 살펴봐야 한다.



2. 상가임대차보호법 대상이 아닌 경우

 

유의사항 : 환산보증금이 법정 기준치를 초과하여 상가임대차보호법 대상이 되지 않는다 하더라도, 계약갱신권은 인정된다.  2013. 8. 상가건물임대차 보호법이 개정되면서 이 특례조항이 규정되었다(상가임대차보호법 제2조 3항).
따라서 상가임대차보호법 적용대상이 아니라고 해서 무조건 계약갱신권이 인정되지 않는다고 낙담해서는 안된다.


가. 장사한 기간이 5년이 되지 않았다면


임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다(상가임대차보호법 제10조 1항). 단, 월세를 3번 이상 안냈다면 갱신청구는 불가(따라서 월세를 잘 챙겨서 내는 것이 중요).


이 경우 계약은 갱신되는데, 다만 임대인은 월세 등을 인상해 줄 것을 요구할 수 있다. 다만 상가임대차보호법 적용을 받는 사람은 9% 미만에서만 올려주면 되지만, 상가임대차보호법 적용을 받지 못하는 사람에게는 임대인이 9% 한도를 초과해서 임대인이 월세 등을 올려달라고 요구할 수 있다.



나. 장사한 기간이 5년이 넘었다면, 가.의 갱신요구는 인정되지 않는다.



이 때는 계약서상의 갱신요구방법을 잘 살펴보고 그에 따른다. (예를 들어 '계약 만료 2개월 전까지 별다른 의사표시가 없으면 계약은 종료한다'로 되어 있으면 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신하겠다는 의사를 통지해야 한다)



다. 갱신을 보장받을 수 없을 때는 이미 앞선 사람에게 지급한 권리금이라도 확보하도록 노력해야 한다. 



즉, 임대인에게 "내가 이미 앞선 임차인에게 권리금으로 000원을 지급했다. 따라서 최소한 그 권리금만이라도 받아갈 수 있도록 협조해 달라."고 말하고는 임차인이 적극적으로 '다음 임차인'을 물색하기 위해 노력한다. 필요하면 공인중개사를 통해서 작자를 물색해야 한다.



라. 만약 임대인이 갱신도 해 줄 수 없고, 자신이 직접 건물을 사용할 것이므로 다른 작자를 찾지도 말라고 할 경우



권리금을 날릴 수 있다. 정신을 바짝 차려야 한다. 이 경우에는 법률전문가와 상의해서 '다른 이유'(건물시설비나 건물유지비 지출에 따른 유익비, 필요비 상환청구)를 들어 임대인의 명도요구에 대응할 수 있는 방법이 있는지 살펴봐야 한다.

 



상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 환산보증금의 범위는 이 내용을 참고하셔요.


 


http://blog.naver.com/cyberpro6?Redirect=Log&logNo=120205565254



 



☞ 상가건물 임대차 분쟁에 관한 질의는 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로.


 


Posted by ETHOS 조우성변호사
2014.02.11 23:15

조우성, 윤길웅 변호사의 상가임대차 Q&A (4) 


사업자등록을 중간에 옮길 경우


# 조우성 변호사(기업분쟁연구소 소장)와 친구변호사를 표방하는 

윤길웅 변호사(https://www.facebook.com/vocayun?fref=ts )가 앞으로 상가임대차와 관련된 사항들을 정리해서 올려드리겠습니다.


<질문>



제가 신림사거리에 위치한 ‘재범’상가건물 1층에서 ‘길웅집’ 1호점으로 소고기를 팔면서 관악세무서에 사업자등록을 하였습니다. 이후 장사가 잘되어서 제가 고향인 부산에서 ‘길웅집’ 2호점을 내면서 부산세무서로 사업자등록을 이전해야만 해서 저의 사업자등록을 부산으로 잠시 이전했습니다. 

아, 이사는 당연히 정도민 대표님(https://www.facebook.com/profile.php?id=100001828987687&fref=ts)이 운영하시는 일사천리 시스템을 활용했습니다.





그런데 그 도중에 길웅집1호점의 건물주인이 사업을 하려고 우리은행으로부터 돈을 빌리고 우리은행에 저당권을 설정해 주었습니다. 그리고 제가 그 후에 다시 관악세무서로 사업자등록을 하였습니다. 그런데 건물주인의 사업이 망하고 돈을 갚지 못하게 되자 우리은행은 상가 건물에 경매를 신청하여 '정훈'이라는 사람이 건물을 취득하였습니다. 그리고는 '정훈'이라는 사람이 저에게 '재범'상가건물에서 ‘나가라’고 합니다. 저는 길웅집 1호점을 비워줘야 하나요? 



<답변>



네. 안타깝게도 귀하는 길웅집1호점을 비워주어야 합니다. 


상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 상가건물을 건물주인으로부터 인도 받아서 영업을 계속해야 할뿐만 아니라 사업자등록을 계속해서 유지해야 합니다. 즉 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 계속 유지하는 상태이어야 합니다(민사집행법상 배당요구 종기까지 유지해야 합니다). 


따라서 임차인이 잠시라도 사업자등록을 이전하였다가 다시 재등록을 하더라도 처음에 한 사업자등록이 그대로 인정되는 것이 아니라 재등록을 한 때부터 비로소 상가건물임대차보호법의 적용을 받게 됩니다. 그래서 잠시 사업자등록을 이전하고 재등록을 하는 사이에 저당권 등이 설정되는 경우 나중에 저당권이 실행되어 경매로 넘어가게 되면 상가임차인은 법의 보호를 받지 못하게 됩니다.   


주의사항 : 사업자등록을 옮길 때에는 신중해야 한다!



상가임대차 관련 질의사항은 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로 연락주시길.





친구 변호사 윤길웅



Posted by ETHOS 조우성변호사
2014.02.11 00:14

조우성, 윤길웅 변호사의 상가임대차 Q&A (3) 


사업자등록증에 상가 주소를 잘못 기재했을 경우



# 조우성 변호사(기업분쟁연구소 소장)와 친구변호사를 표방하는 

윤길웅 변호사(https://www.facebook.com/vocayun?fref=ts )가 앞으로 상가임대차와 관련된 사항들을 정리해서 올려드리겠습니다.


<질문>


저는 신림사거리에 위치한 ‘길웅집’으로 소고기를 팔고 있었습니다. 
제가 관악세무서에 사업자등록을 하면서 주소를 착각해서 122번지가 아닌 123번지로 신고를 했습니다. 
이 경우 저는 상가임대차보호법상의 임차인으로서 보호받을 수 있나요? 
제가 법의 보호를 받으려면 어떻게 해야 하나요? 
(단, 제 임대차보증금은 환산보증금 기준으로 4억 원 미만 이어서 상가임대차보호법 적용대상입니다)






<답변>


지번을 잘못 기재한 경우 보호받지 못합니다. 


상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 사업자등록신고를 주소에 적힌 그대로 신고해야 합니다. 





임차인이 착각을 해서 번지를 잘못 신고한 경우에는 사업자등록이 실제 지번하고 똑같지가 않으므로 법의 보호를 받을 수 있는 상태가 아닙니다. 즉 임차인이 상가건물임대차보호법의 ‘대항력’이라는 것을 취득하지 못한다는 의미입니다.


따라서 지금이라도 그 잘못을 발견했다면 


건물주인이 다른 사람에게 건물을 넘기거나 은행으로부터 돈을 빌려 건물에 저당권이 설정되는 등의 조치가 이루어지기 전에 가능한 빨리 사업자등록상 번지를 123번지에서 122번지로 정정해야 합니다. 


만일 귀하가 건물주인이 다른 사람에게 건물을 넘긴 후에 사업자등록을 정정하는 경우에는 새로운 주인이 ‘나가라’고 할 경우 이를 거부할 수 없습니다(대항력이 없기 때문에). 


그리고 저당권이 설정된 후에 사업자등록을 정정하는 경우에도 건물주인이 빌린 돈을 은행에 돌려주지 못해서 경매로 넘어가는 경우 저당권에 앞서서 보증금을 받을 수가 없답니다.  



주의사항 : 사업자등록을 신고할 때 주소를 정확히 기입합시다! 오타 주의!


 

상가임대차 관련 질의사항은 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로 연락주시길.





친구 변호사 윤길웅

Posted by ETHOS 조우성변호사
2014.02.08 22:46

조우성, 윤길웅 변호사의 상가임대차 Q&A (2) 


상가운영위원회와 체결한 상가임대차계약의 효력?


# 조우성 변호사(기업분쟁연구소 소장)와 친구변호사를 표방하는 

윤길웅 변호사(https://www.facebook.com/vocayun?fref=ts )가 앞으로 상가임대차와 관련된 사항들을 정리해서 올려드리겠습니다.


<질문>


제가 신림사거리에 위치한 '길웅쇼핑몰'의 나이키 매장에 대해 점포소유자들 모두로 구성된 상가운영위원회와 임대차계약을 체결하였습니다. 만일 제가 나이키 매장에서 1년간 장사를 하고 나서 점포소유자에게 1년 임대 연장을 요구한다면 가능한가요? 

그리고 제가 나이키 매장을 상가운영위원회의 허락을 얻어서 다른 사람에게 넘긴 경우에는 어떤가요?

(단, 제 임대차보증금은 환산보증금 기준으로 3억 원 미만이어어 상가건물임대차보호법 적용대상입니다)







<답변>


첫 번째 질문의 경우, 귀하는 1년 더 나이키 매장에서 영업을 할 수 있습니다.


우선, 귀하가 건물주와 계약을 체결한 것이 아니라 상가운영위원회와 계약을 체결한 것에 대해서 살펴보겠습니다.


이러한 상가운영위원회는 건물주로부터 상가임대에 대한 권한을 위임받고 있으므로 귀하가 상가운영위원회와 임대차계약을 체결했다면 이는 적법한 임대차계약으로 보입니다(물론 좀 더 확실히 하시려면, 상가운영위원회가 건물주로부터 계약체결에 대한 권한을 위임받았는지를 확인해 보시는 것이 좋겠습니다).


일반적으로 대형쇼핑몰의 경우 단순히 임대수익을 목적으로 상가점포를 분양 받은 자들이라서 스스로 임차인을 구하기도 어렵고 상가의 활성화를 위한 노하우가 전혀 없는 상태라서 임대수익의 극대화를 도모하기 힘듭니다. 그래서 상가운영위원회를 조직한 뒤 점포소유자들을 대신해서 해당 점포를 운영할 수 있는 임차인을 찾아 입점시키는 등의 행위를 하고 있습니다. 


귀하는 상가건물임대차보호법의 적용을 받으므로 건물주에게 1년간 더 영업하겠다고 하면 그 기간 동안 영업을 할 수 있습니다. 위 법에 따르면 귀하에게 귀책사유가 없는 한 최장 5년의 기간 동안은 계약기간 연장을 요구할 수 있답니다.



두 번째 질문의 경우, 귀하로부터 나이키 매장을 넘겨 받은 사람도 적법하게 영업을 할 수 있습니다.


상가건물임대차보호법에 의하면 임차인이 계약을 연장할 수 있는 권리를 인정하고 있으나, 임차인이 임대인의 동의 없이 건물을 전부 또는 일부를 넘긴 경우에는 임대인이 거절할 수 있도록 하고 있습니다. 또한 임차인으로부터 넘겨 받은 사람은 임차인을 통하여서 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 


그러나 전 매장주인(귀하)이 상가운영위원회의 동의를 얻어서 현 매장주인에게 임차권을 넘겼으므로 현재 나이키 매장을 운영하는 자는 전 매장주인을 통하여 계약을 연장할 수 있는 권리를 그대로 넘겨 받은 것이 되어, 점포소유자는 이를 거절할 수가 없습니다. 다만 그 기간이 모두 합해서 5년이라는 제한이 있을 뿐입니다. 총 5년 안에 두 사람 모두 본전을 뽑아야 합니다.


 

상가임대차 관련 질의사항은 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로 연락주시길.





친구 변호사 윤길웅

Posted by ETHOS 조우성변호사
2014.02.08 22:19

조우성, 윤길웅 변호사의 상가임대차 Q&A (1) 

보증금, 월세와 상가건물임대차보호법 적용범위


# 조우성 변호사(기업분쟁연구소 소장)와 친구변호사를 표방하는 

윤길웅 변호사(https://www.facebook.com/vocayun?fref=ts )가 앞으로 상가임대차와 관련된 사항들을 정리해서 올려드리겠습니다.


<질문>


제가 신림사거리 문화의 거리에 있는길웅집에서 상가보증금 2억 원, 월세 190만 원에 소고기를 팔고 있었습니다. 그런데 건물 주인이 제 가게 장사가 잘된다는 이유로 월세를 15만 원 올리자고 하여 어쩔 수 없이 월세를 올려주었습니다

월세를 올리기 전에 제가 상가건물임대차보호법으로 보호 받을 수 있었나요

그리고 월세를 올린 지금 저는 보호받을 수 있나요?

 




<답변>


첫 번째 질문의 경우는 상가건물임대차보호법상의 보호대상입니다. 

상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 상가임차인은 보증금이 서울의 경우 4억 원 이하인 경우라야만 합니다. 환산보증금 계산법은 [ 상가보증금 + (월세 X 100) ]입니다

이 식에 따라 계산해 본 신림사거리에 있는길웅집의 환산보증금은 3 9천만 원[2억 원+(190만 원*100)]이므로 상가임대차보호법의 적용을 받을 수가 있습니다.

 

두 번째 질문의 경우는 상가건물임대차보호법상의 보호(적용)대상이 아닙니다. 

건물주인이 15만 원 인상을 요구하여 어쩔 수 없이 월세를 올린다고 하더라도 위에서 본 환산보증금 계산법에 따라서 계산을 해보면,길웅집의 환산보증금은 4 5백만 원[2+(205만 원*100)]이 되므로 서울시에 적용되는 한도액인 4억 원을 초과하게 됩니다. 이 때에는 상가건물임대차보호법이 아닌 민법이 적용됩니다.

 

상가건물임대차보호법이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우는 그 보호의 범위에서 큰 차이가 납니다. 


예를 들어 건물주인이 바뀌어 새로운 건물주인이 임차인에게 나가라고 하면 첫 번째 경우는 계속 영업을 할 수가 있으나, 두 번째의 상황에서는 쫓겨날 수 있습니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우에는 임차인이 대항력이라는 것을 가지고서 건물주에게 자신이 영업을 할 수 있다고 말할 수 있으나, 적용되지 않는 경우에는 건물주의 퇴거 명령에 속수무책일 수 밖에 없기 때문입니다. 


그 외에도 상가건물임대차보호법의 적용을 받으면, 계약갱신요구권, 임차권등기명령 등 다양한 보호를 받을 수 있습니다. 따라서 내가 임차한 건물이 상가건물 임대차보호법의 적용이 되는지 여부를 파악하는 것은 대단히 중요합니다.

  

상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 환산보증금의 범위는 이 내용을 참고하셔요.

http://blog.naver.com/cyberpro6?Redirect=Log&logNo=120205565254

 

상가임대차 관련 질의사항은 기업분쟁연구소(info@cdri.co.kr)로 연락주시길.





친구 변호사 윤길웅

Posted by ETHOS 조우성변호사
2012.02.21 17:51


제목 : 상가건물 임대차에서는 계약기간 5년이 보장된다?

 

질문

도우진 과장은 2년전 자신이 그 동안 모아 놓은 돈 1억 원으로 상가건물을 임차해서 카페(카페명 : 윌리엄과 커피를)를 시작했다. 도우진 과장은 직장생활을 하고 있었기에, 영업은 영업사장을 한명 영입해서 진행했다.

원래 도과장은 미술학도였기에 인테리어에 신경을 많이 썼고, 고급스런 인테리어 덕에 ‘윌리엄과 커피를’ 카페는 날로 번창했다.

 2년의 계약기간이 3개월 후면 만료가 된다.

도우진 과장은 계속 카페 영업을 하고 싶은데, 건물주가 계약 기간을 연장해주지 않을까봐 걱정이다.

 그런데 어디서 ‘임차인은 5년간 계약기간을 보장받을 수 있다’는 말을 들었다. 과연 사실일까?


Check Point

- 상가임대차의 경우 계약기간을 보장받을 수 있는 방법이 있는가?

 

설명

- 만약 도우진 과장의 카페 건물이 ‘상가건물 임대차보호법’의 적용을 받는 건물이라면(서울의 경우 보증금 3억 원 이하) 도우진 과장에게는 계약갱신 요구권이 있다(상가건물 임대차보호법 제10조)

즉 임차인(도우진)은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

- 그럼 건물주가 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우는 어떤 경우인가? 다음의 8가지 경우이다.

① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(즉, 3달 정도 월세가 밀린 경우)

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

- 단, 이러한 계약갱신요구권은 최초의 임대기간을 포함하여 합계 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 가능하다.

 

요약 및 어드바이스

 1) 도우진 과장은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지(기간을 놓치지 말고) 건물주에게 ‘난 계약을 갱신하고 싶소이다’라는 점을 내용증명을 통해 알려야 한다.

 2) 도우진 과장이 월세를 미납했다든지 하는 잘못을 저지르지 않았다면 최소한 5년간은 계약기간을 보장받을 수 있다.

 


Posted by ETHOS 조우성변호사
2012.01.24 19:20

분야 : Law in Life > 부동산 > 임대차


제목 : 상가임대차보호법의 적용을 받으면 상당히 좋은 점이 많습니다. 그런데 그 법의 적용을 받으려면 계약할 때 무엇을 주의해야 하나요?


상가임대차 보호법의 적용을 받는 보증금의 범위

 

Case

김양균 님은 자신의 특기(이태리 요리)를 살린 소규모 이태리 레스토랑을 차리기로 하고 신사동의 한 건물에 들어가기로 했다.

건물의 2층이었는데, 건물주는 ‘보증금  5,000만 원에 월세 300만 원’ 안과 ‘보증금 7,000만 원에 월세 200만 원‘ 안을 갖고 선택하라고 한다.

어느 안을 택하는 것이 좋을까?

Check Point

상가임대차보호법상의 환산보증금 산출 방법

 

Lecture

- 상가임대차의 경우 ‘상가건물 임대차보호법’의 적용을 받으면 임차인으로서는 훨씬 유리한 측면이 많습니다(특히 대항력의 보유, 계약기간 갱신요구권의 보장 등)

- 다만 상가건물 임대차보호법은 ‘영세한 상인’을 보호하기 위한 것이기에, ‘일정한 보증금 이하’의 상가건물에 대해서만 보장을 해주고 있습니다.

- 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 보증금의 액수 상한선을 보면

(1) 서울특별시 : 3억원

(2)  수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만원

인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외)

의정부시, 구리시 , 남영주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당) , 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역은 제외)

(3)  광역시(위 (2)의 광역시 부분은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원

(4)  그 밖의 지역 : 1억5천만원

- 그런데 이처럼 보증금 상한 액수를 정할 때, ‘월세부분은 100을 곱한 금액’을 합산하여야 한다. 이를 환산보증금이라 한다.

예를 들어 보증금 5,000만 원에 월세 200만 원이라면, 상가건물 임대차보호법상의 보증금은 [5,000만 원 + (200만 원 x 100)]을 한 2억 5천만 원이 되는 것이다.

 

Summary & Advice

 

- 김양균님의 경우 서울 지역에서 임대차를 하는 것이므로 보증금이 3억 원 이하가 되어야 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 된다.

- ’보증금  5,000만 원에 월세 300만 원’안의 경우, 환산보증금은 [5,000만 원 + (300만 원 x 100]이므로 3억 5천만 원이 되고

- ’보증금 7,000만 원에 월세 200만 원’안의 경우, 환산보증금은 [7,000만 원 + (200만 원 x 100)이므로 2억 7천만 원이 된다.

- 따라서 상가건물 임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 환산보증금이 3억 원 미만이 되는‘보증금 7,000만 원에 월세 200만 원’안이 더 좋을 것 같다.


Posted by ETHOS 조우성변호사